不動産投資を始めると大抵の場合確定申告が必要となります
個人の場合は不動産所得が２０万円を超えたとき、法人の場合は所得に関係なく申告が必要となります。
たまに不動産投資を始めた会社員の方から「法人化した方がいいか？」と聞かれることがあるのですが、不動産投資以外の副業や投資も含めてトータルの個人所得が800万円を超えてくるのであれば考えてもいいのではと答えています。もちろん、各々で状況は違うのであくまでも大雑把な判断基準ではあります。
したがって、会社員が投資用物件を数件持つ程度の規模では法人化するメリットは特にないと思います。法人化すると税金関係の業務が複雑になるのでプライベートな時間が削られてしまいますし、売上が全くなくても毎年最低7万円のコストが必ずかかるからです。
今回は該当者が多い個人の申告について述べていきます。
給与以外で20万円の所得があると確定申告の義務が生じます
別の言い方をすれば会社からの給与(年末調整済み)以外には不動産所得しかなく、その所得が20万円を超えていなければ確定申告の必要がありません。
これは国税庁のホームページにも事例として紹介されています。
質問
“私の本年分の不動産所得については、青色申告特別控除前の所得金額が29万円であるため、租税特別措置法第25の２条第１項第１号の青色申告特別控除（控除額10万円）の規定を適用した場合には、不動産所得の金額は19万円となります。
給与所得者については、年末調整が行われた給与等以外の所得金額が20万円以下の場合には確定申告書の提出を要しないとのことですので、上記の事実関係を前提とする限り、私は本年分の所得税の確定申告書を提出する必要はないと考えますがいかがでしょうか。”
回答
“ 照会者は、本年分の確定申告書を提出する必要はありません。”
引用：国税庁サイト
ただし、不動産所得が赤字の場合は損益通算で節税になりますので結果的に多くの方が確定申告を行うことになります。
確定申告は難しい？
個人なので会計ソフトを使えば簡単だと思います。初めての場合は調べながら行うと思うので単純に時間がかかると思いますが、慣れれば難しくないと思います。
収入や経費の計上、記帳には実現主義、発生主義など原則がありますのでそういったルールをちゃんと覚えることが第一関門ですね。
詳しくは税理士の方たちのブログを見ていただけたらと思いますが、簡単に説明すると「口座からお金の出入りがあった日ではなく、支払いの義務や収入の権利が実現したときに経費・売上計上する考え方」です。
例えば、お店でクレジットカードを利用して買い物をした場合すぐに口座からお金は引き落とされません。この場合に購入した日を発生日、口座から引き落としがあった日を決済日として記帳します。
実際にお金を支払ったのは後日ですが、商品を受け取った時点で支払い義務が生じます。取引が生じたときに会計処理するのが発生主義です。
間違った認識で会計ソフトを利用すると間違った書類ができあがってしまうので、こうしたルールを学ぶことが重要です。
税理士に依頼は必要ですか？
個人で投資用物件を数件持つ程度であれば継続的な依頼は必要性を感じません。
全く初めての方が最初に相談するのはアリだと思います。ただし、税理士によっては顧問契約がないと門前払いというケースもあります。
年間の家賃収入はおおよそ一定なので収入に関して税務署からどうこう言われることはないと思いますし、経費に関しては「経費にできるもの」「できないもの」をしっかり区別して計上すればいいだけです。
経費にできるものは不動産投資を行う上で必要となった費用です。具体的には打ち合わせなどで生じた飲食代、交通費、宿泊費、日用品購入費などが挙げられます。
どこまで経費にするかは個人の判断になりますが、例えば「友人と飲食店に行って不動産投資について語った」という名目で友人とのご飯を経費計上する方もいます。
最終的な可否の判断は税務調査に来た方がいたします。
どの会計ソフトがおススメ？
個人的にはfreeeがおススメです。
発生日と決済日の仕分けが分かりやすくて使いやすいと思います。
欠点を挙げるとすれば最近は個人ではなく法人のfreeeを使っているのでうろ覚えですが、個人の方だとデフォルトで「会議費」勘定科目が機能していなかった記憶があります。
会議費は1人あたり5,000円以下の食事費用などを経費計上するときによく使う勘定科目です。
これは設定から追加することができるので問題はないのですが、デフォルトのままだと「会議費」で経費登録すると書類を出力したときに「その他経費」で作成されてしまった記憶があります。
デフォルトのままだと食事の経費は接待交際費で計上することになりますが、接待交際費が多いのはあんまり印象良くないので会議費を使いたいのです。
追加できるならいいのではないかと思いますが、なるべく手間は減らしたいですからね。
ちなみに法人の方はデフォルトで会議費が入っています。断言してしまいましたが自分で設定から会議費を追加した記憶がないので法人だとおそらくデフォルトであると思います。。
最初は無料で試しに使うこともできるので、実際に触ってみて自分にあう会計ソフトを見つけてください。
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ちなみに、弥生会計というソフトもありますがこちらは白色申告であれば最後の書類出力まで無料で使えます。
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税務調査は来るの？
会社員をやりつつ不動産投資を行っているという状況で、毎年不動産所得が数万円～数十万円程度の赤字という方の調査優先度はかなり低いと思います。
税務調査はどれだけ多く追加徴税できたかという結果が重視されますので、数万円程度しか徴収できないようなところにはなかなか来ません。
ただし、明らかに経費の金額が多く所得税の多額の還付や住民税等の大幅な低下などがあると調査対象となる可能性が高くなります。
