不動産投資を検討する上で多くの人が不安になる「ローン返済」についてポジティブな考え方をご紹介
東京の物件となると1kの区分マンションでも2,000万円越えは当たり前で、場所によっては4,000万円近くになることもあります。
不動産投資はそうした物件を主にローンで購入して運用するわけですから一気に数千万円の借金を負うことになります。
これまで借金をしたことがない方ほどそれが怖いと感じるようです。
実際に私が聞いたネガティブな声は以下の通りです。
・空室、滞納でローン返済できなくなるのが怖い
・数千万の借入は怖い
・マイホームが購入できなくなりそうで怖い
・家賃が下落しそうで怖い
それぞれ、実際に不動産投資を始めた人はどう解釈しているのか考えます。
空室、滞納でローン返済できなくなるのが怖い
空室リスクや滞納リスクは物件の質や場所によって大きく変動します。多くの人がうんざりするほど営業をかけられる首都圏のワンルーム、１k物件で考えると空室リスクはかなり低いです。入居率常時99%以上を謳っている企業もございます。
これは誇張して宣伝しているわけではございません。令和二年度の国勢調査で東京都の単身者世帯数は３６０万世帯でした。それに対して、単身者向けマンションの供給戸数は約３０万戸です。
単身者全員が単身者向けマンションに住んでいるわけではありませんが、需要に対して供給が追い付いていないことが分かります。東京のワンルームマンションが空室だらけになるような状態は、日本の人口が激減しているということなので不動産投資云々の前に日本が崩壊しているでしょう。
入居者が２年ごとに入れ替わる状態で３５年ローンを組んで不動産投資を始めた場合、18人の入居者を見つけられればローンを完済することが可能です。35年間で18人の住み手を見つけるのは簡単なことだと感じませんか？
また、不動産会社の担当者は家賃を確実に得られる安心材料としてサブリースの提案をしてきますが、私はサブリースに関しては否定派です。
サブリースはざっくり言うと家賃を保証してくれる代わりに家賃収入の10%~20%が手数料としてサブリース会社に取られる仕組みです。
わざわざ利回りが低い代わりに空室リスクを最大限回避した物件を購入したのに、更に家賃保証を付けて手数料を支払うのは得策ではないと考えます。
管理会社に管理業務委託をして、入居者が支払う賃料等の5％～7％を手数料として払う方が私はいいと思います。
仮に家賃が月々8万円、サブリース手数料が賃料の15%、管理業務委託費が賃料の6%とします。
サブリースありの場合の月手取りが6.8万円 年間81.6万円
サブリース無しの場合の月手取りが7.52万円 年間90.24万円
サブリース無しのほうが1年間で8.6万円多く家賃収入を得ることができます。
このお金をプールしておけば万が一空室期間ができたときも負担がかかりませんし、20年後、30年後内装を綺麗に修繕する費用に充てることも可能です。
礼金や更新料といった謎集金もあるので空室リスクは更に下がります。
数千万円の借入は怖い
私としては、「実績のない個人にポンっと数千万円を貸してしまえるほど信用力のある投資なんだ」という印象です。
会社経営している方はご存じだと思いますが、実績のない個人では銀行から300万円借りるのにも一苦労です。
また、一度不動産投資を始めてしまったら35年間も返済のことを考えて生きていかなければならないと深刻に考えてしまう方もいますが、よっぽど条件の悪い物件を購入しなければ物件の価値が落ちるスピードよりもローンが減るスピードのほうが早いため、10年後、15年後くらいに売却してまとまった現金を得ることも可能なのです。
不動産投資は出口戦略がしやすいので、そこまで思い詰めて一世一代の決断が必要な投資方法ではないと考えます。
マイホームが購入できなくなりそうで怖い
これに関しては注意をしなければなりません。
年収によって銀行から借りれる金額が限られているため(よく言われるのは年収の10倍～15倍まで)、不動産投資目的でパンパンに借りてしまうとマイホーム用の住宅ローンを利用できなくなる可能性があります。
家賃が下落しそうで怖い
確かに30年後、40年後物件が劣化していくと家賃も多少下がることが考えられます。ただ、そのタイミングでリノベーションをかければ新築同様の綺麗さを取り戻すことが可能です。
どうしても30年後の家賃下落が心配な方は、20年後くらいに売却する！と決め打ちして不動産投資を行うことをおススメします。
※上記の記載事項は個人の感想です
