高利回りだが難しい
不動産の投資先の1つとしてシェアハウス物件があります。利回りが20％を超えてくることも珍しくありません。
上手く運用すれば高収益を生み出せそうですが、正直なところ初心者にはお勧めできません。
難しいと思います！
実は私、昔シェアハウスに住んでいた経験があります。間取りは数年前問題になったかぼちゃの馬車と似たようなもので、１階が男性フロア、２階が女性フロアという構造でした。
今回はシェアハウスの住人目線として空室や居住実態をお話していきたいと思います。
シェアハウスに住んでいた20代前半
20代前半の時に都内23区のシェアハウスに入居しました。理由は「楽しそうだから」「知り合い増えそうだから」「家賃が安いから」と定番なものです笑。
その物件に2年程度住んでいました。
どんな物件かといいますと以下の通りです(当時)。
・築5年未満(正確な年数は忘れました)
・1階は男性専用フロアで6室、2階は女性専用フロアで6室の合計12室
・1階に共用部のキッチンがある
・風呂、トイレは各階に2つずつあり共同
・木造で12人分の個室があり、各部屋の広さは4.5畳程度
感想としては「メンバーが良ければ住みやすくて楽しい」です。シェアハウスはホントにメンバー次第です。
どんな入居者がいたか
男性は20代～40代前半、女性は20代～30代前半がいました。
私が入居したときは2月頃で1階が4部屋空室、2階が3部屋空室でした。4月の新シーズン到来と共に入居者が増えて満室となりました。
メンバーは20代が中心だったことと過半数が入居したばかりということもあり、飲み会やBBQをしてみんな仲良くなりました。
みんなで部屋を行き来したり、料理したりと学生寮みたいな感じでした笑
ただ、物件の管理人さんに聞いたところ入居者同士で仲がいいのはかなり珍しい状態だそうでした。
それでも満室だったのは半年間ほどで、次第に空室が目立つようになりました。
仲が良くてもトラブルはある
シェアハウスには大抵ルールがありますが、守らない人もいます。私のときは40代の男性が靴出しっぱなし、トイレ掃除しない、ごみ捨てしない、くさいと色々だらしなかったですが、他のメンバー同士で「あの人はあきらめよう」と割り切っていたことで大きなトラブルにはなりませんでした。
1年くらい経った後、仲のいいメンバーが退去しがちになり入居者の入れ替わりも顕著になりました。
そうすると人間関係をまた１から構築していく必要があります。
新しく来た人と既存メンバーの相性が悪ければトラブルになりますし、マナーがない人が入居したら全体のトラブルとなります。
シェアハウス運営を始めるならトラブルは絶対つきものだと思ってください。
オーナーにとっては満室が理想的ですが、人数が増えるほどトラブルの発生率が上がります。
どんなトラブルがあったか
・掃除やごみ捨てのルールを守らない
・木造なので壁が薄く電話の声や話し声がうるさい
・ドアを閉める音がうるさい
・靴を出しすぎて足場がない
・土足で廊下を歩く
・料理の後のシンクが汚い
・私物を置きっぱなし
・くさい
・上記が原因で発生する喧嘩
・うるさくて近所から苦情が来る
などが実際にありました笑
入居率と審査について
あくまでも私のケースですが、2年間住んでいて12部屋満室だった期間の方が短いです。
また、社会情勢に影響を受けます。新型コロナでの緊急事態宣言の時に久しぶりに当時の物件の募集を見たら過半数が空室でした。感染症が流行するとシェアハウスは大きな打撃を受けますね。
審査の基準を管理人さんに聞いたら、やっぱり20代、30代を優先的に入居させたいとのことでした。
ただし、空室率が高くなると厳選していられないので40代以上の方もOKするとのことでした。
シェアハウスはやっぱり家賃が安いこともあり20代が多く集まりやすいので、ジェネレーションギャップによるトラブル等を防ぐという意味でも20代、30台を中心に集めたいと言っていました。
これはあくまでも経験談ですが、男女共用のシェアハウスで入居してくる40代の男性はトラブルの元でした。女の子目的で入ってきて変な空気になったり、何かあっても20代の入居者からしたら年上で注意しづらくて管理会社にクレームが入ってギスギスしたりといった感じです。
簡単に退去できる
シェアハウスは単身者マンションと比較して入居も退去もしやすいです。そのため何かトラブルがあるとすぐに退去できてしまいます。私の経験では入居から３，４ヶ月でいなくなってしまう方がいました。
その度ごとに対応しなければならないため忙しくなります。
物件の劣化スピードが速い
トイレやシャワー、洗濯機が共同で、玄関も1つなので劣化のスピードが異常です。
私の住んでいた時は玄関の鍵が壊れ、洗濯機も何回か故障しました笑
その費用は経年劣化として扱われオーナー負担となります。
私がシェアハウスを出た理由
最終的に私もシェアハウスを出ましたが、その理由は新しく入ってきた隣の部屋の人が毎日夜中に電話していてストレスが溜まっていったことと、だらしない入居者が増えて衛生面が悪くなったからです。
だらしないのに掃除を一切しないのでどんどん嫌になっていきました笑
仲のいいメンバーもかなり減っていたのでもういいやと思って退去しました。
どうすれば上手く運用できるか
入居者の安定化と年代を揃えるという意味では、法人の社員寮として活用してもらうのが1つの手ではないでしょうか。
ただし、私が住んでいたシェアハウスも元々は美容系会社の寮として使っていたもののそれを中止して一般公開していったとのことでした。
詳しく聞いていないので理由は分かりませんが。。
いずれにせよずっと満室はかなり厳しいと思いますし、初心者のサラリーマンが片手間で手を出せる投資ではないと入居者目線ながら思います。
