ウソ実需とは？提案されても断ってください｜投資用不動産会社検索サイト

「ウソ実需」という言葉、聞いたことはありますか？　　不動産投資の営業を受けていると、悪質な業者からこの禁断の手法を提案されることがあります。

結論から言います。もし営業マンから「住宅ローンを使えば低金利で投資できますよ」と提案されたら、その場ですぐに断り、その業者とは縁を切ってください。

それは「裏ワザ」でも何でもなく、金融機関に対する明らかな「詐欺行為」だからです。

今回は、かつて横行し、今なお甘い言葉で誘われることがある「ウソ実需（住宅ローン不正利用）」の恐ろしさについて解説します。

【絶対NG】「ウソ実需」とは？悪魔の提案に乗ると人生詰みます

そもそも「ウソ実需」とは何か？
「ウソ実需」とは、本来は「自分が住むための家（実需）」を購入するための住宅ローン（フラット35など）を使い、実際には住まずに「他人に貸すための物件（投資用）」を購入する手法のことです。

なぜ、こんなことをするのでしょうか？理由はシンプルです。

金利が圧倒的に低い：

投資用ローン：金利 1.5％〜4.0％程度

住宅ローン：金利 0.3％〜1.5％程度

融資期間が長い： 35年の長期ローンが組みやすい

審査が通りやすい：個人の信用力だけで借りられる

「住民票だけ移しておけばバレませんよ」「郵便物は転送すれば大丈夫です」悪徳業者はそう囁きますが、これは金融機関を騙してお金を借りる行為です。

「昔はみんなやってましたよ」「先輩投資家もこれで資産を築きました」

業者はそう言って安心させようとするかもしれません。確かに、7〜8年前（2015年〜2018年頃）までは、シェアハウス問題（かぼちゃの馬車事件）などが明るみに出る前で、銀行側のチェック体制も今より甘い側面がありました。当時、軽い気持ちで手を出し、見逃されているケースがあったのは事実です。

しかし、今は状況が全く異なります。

金融機関は不正利用に対して非常に神経質になっており、徹底的な調査を行っています。

定期的な居住実態の確認（郵便物が届くか等）

全期間固定金利「フラット35」機構による抜き打ち調査

マイナンバー等による紐付け強化

「昔は大丈夫だった」という理屈は、現在では通用しません。

もし「ウソ実需」が銀行にバレた場合、どうなると思いますか？「怒られて金利が上がるだけ」ではありません。人生が破綻するレベルのペナルティが待っています。

これが最も恐ろしい結末です。契約違反（資金使途違反）となるため、銀行は「期限の利益の喪失」を主張し、残債の全額（例えば2,000万円など）を即座に一括返済するよう求めてきます。払えなければ、物件は競売にかけられ、それでも残った借金は自己破産して消すしかなくなります。

一括返済を求められるような事態になれば、信用情報機関に事故情報が登録されます（いわゆるブラックリスト）。今後数年間〜十数年は、クレジットカードも作れなければ、本当に自分の家が欲しくなった時に住宅ローンを組むこともできなくなります。

金融機関を騙して融資を引き出したわけですから、悪質な場合は「詐欺罪」として警察に被害届を出される可能性があります。実際に逮捕者も出ています。「業者がいいと言ったから」という言い訳は警察には通用しません。契約書にハンコを押したのはあなた自身だからです。

営業マンはあなたの人生に責任を持たない

「ウソ実需」を提案してくる営業マンの目的はただ一つ、「物件を売って利益を得ること」です。

彼らは売ってしまえば終わりです。数年後にあなたが銀行から一括返済を迫られようが、自己破産しようが、彼らは痛くも痒くもありません。「私はそんな提案していません、お客様が勝手にやったことです」と逃げるでしょう。

不動産投資は、正々堂々と「投資用ローン（アパートローン）」を使って行うべき事業です。

「住宅ローンで投資」という言葉が出た瞬間、その提案は「あなたを共犯者にする詐欺の勧誘」だと認識してください。

たった一度の過ちで、将来の信用と資産を失うことになります。どんなに物件が魅力的でも、どんなに営業マンが良い人そうでも、「ウソ実需」だけは絶対に断ってください。